Un informe de CFK Adimark reveló que, pese a un desplome en la venta, los precios de casas y departamentos siguen subiendo en el Gran Santiago. The Clinic conversó con dos urbanistas especializados en esta materia que adelantan que dichos valores, tarde o temprano, se van a tener que reajustar. Además, abordan los peligros que implicaría una burbuja inmobiliaria en la capital y el rol clave que deberá cumplir el mercado del trabajo tras la crisis del coronavirus: si bajan los ingresos, el consumo cae, los créditos no se pagan y la capacidad de deuda de las familias disminuye.
El último informe de CFK Adimark sobre el mercado inmobiliario reveló que durante los primeros tres meses del 2020, la venta de viviendas en el Gran Santiago registró sus números más bajos del siglo. La última vez que se registraron cifras similares fue el año 2000.
Dicho documento detalla que, en comparación al trimestre anterior, las ventas descendieron en un 42,2% en promedio. Por otro lado, al equipararse con el primer trimestre del 2019, el desplome alcanza un 60,6%.
Pese a este derrumbe, los precios siguen manteniendo una tendencia al alza. En el caso de los departamentos, pasaron de 72.5 a 77,7 UF el metro cuadrado en un año, mientras que las casas subieron de 56,3 a 63 UF en el mismo período de tiempo. Si lo vemos de un trimestre a otro, los departamentos subieron 0,2 UF y las casas 1,5 UF.
1.¿POR QUÉ OCURRE ESTE FENÓMENO?
El académico de la U. Alberto Hurtado, Ivo Gasic, explica que existen una serie de instrumentos financieros que le permiten a los mercados inmobiliarios proteger el valor. “Se pueden acudir a fondos de inversión o fondos de cobertura. Se pueden meter inversionistas o los bancos a gestionar el activo. No es una mercancía que tienes que vender obligadamente”, detalla.
Por otro lado, el académico del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la U. Católica, Marcelo Bauzá, puntualiza que también hay un contexto más amplio que explica que se frenara la venta de viviendas, como el estallido social de octubre, las vacaciones de verano y la crisis sanitaria por el coronavirus desatada en marzo.
“Como la actividad inmobiliaria paró, no hay muchos incentivos a bajar los precios. Qué sentido tiene tratar de reactivar si la gente igual no va a comprar. Entonces, los tipos de las inmobiliarias sacaron cuentas: esta cuestión está parada, igual no le voy a vender a nadie, si los clientes no pueden ir a los bancos, no pueden pedir créditos ni ir a las salas de venta. Por eso los precios no se han ajustado todavía, pero eso no quiere decir que no se vayan a ajustar”, subraya.
2.¿EN EL FUTURO BAJARÁN, SUBIRÁN O SE MANTENDRÁN LOS PRECIOS?
Para Gasic, los precios de las viviendas están inversamente relacionados con las tasas de interés. En los últimos años, de manera secular, estos han ido subiendo porque “las tasas de interés eran bastante bajas, es decir, los bancos estaban prestando plata a la gente. Eso hoy día se está restringiendo más y lo que vamos a ver es una contracción de la demanda en los bienes de consumo. En el caso inmobiliario, también una contracción en el acceso a los créditos. Eso frenará un poquito los precios inmobiliarios que veníamos viendo”.
Pero para Bauzá los precios no sólo se van a estabilizar, sino que también “van a tender a caer”. El arquitecto explica que una vez terminada la crisis del coronavirus y “la actividad se retome, la gente va a estar sin trabajo, sin ahorros, sin capacidad de deuda. Las inmobiliarias van a tener que ver qué hacen con todo eso, es imposible que mantengan los precios porque están por las nubes”.
3.¿QUÉ PASA CON LOS ARRIENDOS?
Ambos especialistas observan que en los últimos años el arriendo se ha ido tomando el mercado inmobiliario debido a los altos precios de las viviendas. Los dos indicadores venían creciendo juntos hasta el año 2014, cuando se observó un distanciamiento que encendió la alarma por una posible burbuja inmobiliaria en el Gran Santiago.
Para Bauzá, los arriendos pasarán por dos etapas: “La primera fase es la estabilización, la segunda es la baja. Lo que vamos a ver en los meses que vienen es que el arriendo va a bajar. Tiene que bajar. La gente va a tener menos ingresos y es lógico que el mercado se vaya mucho más hacia el arriendo”.
En la misma línea, Gasic subraya que “si los precios se están conteniendo, los arriendos se deberían contener más todavía, porque dependen de los ingresos contingentes, a diferencia de la venta de propiedades, que dependen del ahorro y la capacidad de endeudamiento”.